INVESTISSEMENT IMMOBILIER – COMMENT OPTIMISER SA RENTABILITE ?

L’investissement dans l’immobilier a toujours été une source de revenus fiable. Qu’il s’agisse de vous apporter des revenus passifs stables ou de développer votre patrimoine immobilier, De nombreuses solutions s’offrent à vous pour que votre investissement immobilier soit durable dans le temps.

1. Vous souhaitez bénéficier de certaines défiscalisations mais hésitez entre acheter dans l’ancien pour profiter du dispositif Pinel ou investir dans des SCPI fiscales ?
2. Vous comptez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif et n’arrivez pas à choisir entre la location nue ou meublée que ce soit pour de la location saisonnière ou à l’année ?
3. Vous venez d’acquérir une résidence secondaire et comptez la mettre en location partiellement (type logement étudiant) ou totalement sur l’année ?
4. Vous souhaitez développer votre activité d’investissement et désirez changer de statut juridique? Vous souhaitez comprendre la différence entre le statut LMNP et LMP ?

Dans ce tour d’horizon sur l’investissement immobilier, nous vous présentons les différents aspects qu’englobe cette thématique: Défiscalisations, investissement locatif, changement de statut juridique.

Les différents types d’investissement locatifs : location nue ou meublée

L’investissement locatif est pour beaucoup de français, LA source de revenus fiables supplémentaires ou complémentaires dans leur foyer. Véritable effet de mode, de nombreux acteurs savent vous happer en vous promettant le Graal en restant tranquillement chez vous. Mensonge ou réalité ? Ceci n’est pas le débat.
Il faut juste savoir que chaque investissement est différent et demande un certain savoir et des compétences accrues dans le domaine pour trouver la solution la plus rentable pour vous.

Que vous ayez eu recours à un peu d’épargne, eu l’accès à un taux intéressant, vous avez pu enfin acquérir le bien que vous convoitiez pour investir. Une question reste en suspens : Vers quels types d’investissements immobilier vous tournez ?

Selon l’objectif de votre investissement, de votre type de revenu et de votre régime fiscal, un large choix d’options s’offrent à vous.

La location nue dite vide ou non meublée

Avec une rentabilité entre les 3 et 6 % , l’investissement locatif  en location nue présente un bon placement. Les loyers que vous percevez sont imposés au titre des revenus fonciers. Ses frais de gestion et d’entretien sont limités car vous ne fournissez pas ou peu de mobilier et n’avez donc pas à réinvestir dans le remplacement de meubles abimés.

Pour ce type de location, vous pouvez opter pour deux régimes fiscaux différents :

• Le Régime micro foncier
• Le Régime réel

Votre choix doit s’anticiper car vous ne pourrez le modifier durant plusieurs années. Ce choix dépend de plusieurs critères : Le nombre d’appartements en votre possession, l’état de la fiscalité actuelle, vos revenus…

Pour vous aider, s’accompagner d’un professionnel vous permettra de calculer le régime fiscal le plus profitable pour votre situation. Il pourra également sécuriser votre investissement en prenant en compte l’aspect légal.

La location meublée

La location meublée est un très bon investissement locatif, sa rentabilité est en générale de 6 à 8% car les loyers sont supérieurs de 10 à 30 % à des loyers en location nu.
Dans ce type de location, plusieurs statuts fiscaux sont à votre disposition comme le statut LMNP et LMP. Le choix de celui-ci par rapport à votre patrimoine peut vous éviter un taux d’imposition élevé et même parfois vous permettre de payer 0€ d’impôts.

La location meublée dépend de deux types de régime fiscal :

• Le Micro BIC (jusqu’à 15 000 € de recettes hors charges)
• Le régime réel.

Comme pour la location nue, ce choix doit s’anticiper afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.

 

Location de biens par une société ou en direct

La gestion de la location de votre bien demande beaucoup de temps et d’implications. Il est alors important de définir par quel biais vous désirez louer votre ou vos biens . Que vous souhaitez passer par l’aide d’une agence externe ou que vous préférez gérer la gestion de vos biens seul, il est nécessaire de connaître  les avantages et inconvénients de ces deux modes de gestion.

Opter pour la gestion locative par une agence

Passer par une société ou une agence pour s’occuper de vos biens apporte de nombreux avantages. En effet, la totalité des aspects juridiques et administratifs de la gestion locative incombe à l’agence, ce qui vous apporte un gain de temps et de responsabilité considérable.
Ce type de gestion présente tout de même quelques inconvénients surtout en terme pécunier, elle induit des frais supplémentaires de gestion ainsi que le paiement d’honoraires qui diminuent la rentabilité de l’investissement. Il faut également choisir la bonne agence qui valorisera correctement le bien et mettra l’énergie nécessaire pour le louer rapidement et limiter les vacances locatives.

Choisir de louer son ou ses biens en direct

Certains investisseurs préfèrent prendre en charge en direct la gestion de leur patrimoine immobilier. Cela présente des avantages tels que l’augmentation de la rentabilité de votre investissement locatif car elle représente moins de frais. De plus, elle vous permet de pouvoir contrôler la gestion de votre patrimoine et d’en assurer sa bonne conformité. Certains outils sont mis à votre disposition pour simplifier votre gestion locative comme des logiciels vous permettant d’effectuer un suivi personnalisé. Enfin, louer vos biens en direct vous permet d’avoir de la proximité avec vos locataires, de voir les personnes avant de les choisir, et d’ effectuer un suivi de l’état de votre bien dans le temps.
Cependant, la gestion locative en direct demande de connaître les droits et obligations applicables à la location. Un manque d’informations ou d’accompagnement par un spécialiste peut provoquer une obsolescence sur l’aspect juridique et légal et vous exposez à des risques d’irrégularité pouvant entrainer des difficultés en cas d’impayés (bail invalide, etc.)
De plus, ce type de gestion nécessite un investissement personnel, vous devez vous tenir disponible pour vos locataires et être à jour dans votre gestion locative courante.

Le choix de confier ou non la gestion locative de vos biens immobiliers à une agence repose donc sur votre capacité à pouvoir gérer efficacement le suivi des biens en votre possession ainsi que de la législation en cours. Dans ce cas, il est important de se faire conseiller par un professionnel qui vous aidera dans votre prise de décision.

 

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

 

Depuis plusieurs années, l’Etat français a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation répondant à des critères très précis : Localité, Ancien ou neuf, performances énergétiques, bien à rénover ou non.
Vous avez déjà sans doute entendu parler du dispositif Pinel, de SCPI fiscales ou encore de la notion de déficit foncier. Comment savoir quel dispositif répond le mieux à vos attentes :

Vous hésitez entre le dispositif Pinel et l’investissement dans l’ancien ?  Vous être indécis entre investir dans des SCPI fiscales ou à acquérir des biens meublés en résidences de services ? Vous prévoyez de rénover un bien pour un investissement locatif et souhaitez anticiper la nature des travaux pour pouvoir déduire tout ou une partie des  frais lié à cette rénovation ?

L’éventail de choix étant large, il est parfois difficile d’arbitrer sur le dispositif le plus avantageux dans votre situation.

Vous hésitez entre le dispositif Pinel et l’investissement dans l’ancien

Destiné à un investissement immobilier dans le neuf, le dispositif Pinel présente de nombreux avantages. Pour y être éligible, vous devez cocher de nombreux critères comme le type de résidence de vos locataires et un niveau global de performance énergétique spécifique. Les frais et charges sont moins importantes car il a été conçu selon les dernières normes énergétiques.
A contrario, l’investissement dans l’ancien, induit des frais de rénovations importants pour que le logement soit éligible à défiscalisation. Ces deux types de dispositifs sont assez similaires sur le plan fiscal.

 

SCPI Fiscales ou investir dans des résidences de services

Ces deux formes de défiscalisation sont semblables car elles induisent des acteurs externes dans votre investissement.
Structure de placement collectif, les SCPI vous permettent d’acheter ou de louer des biens immobilier puis d’en retirer des revenus entre plusieurs associés. Elles peuvent dépendre de plusieurs dispositifs fiscaux à la fois. L’avantage considérable est que la défiscalisation est effective dès l’année de souscription.
En ce qui concerne l’investissement dans les résidences de services de type maisons de retraites ou résidences étudiantes. Celui-ci est géré par un gestionnaire qui prend en charge le bon fonctionnement des services proposés à vos locataires (qu’il soit de courte ou de longue durée). Votre investissement est sécurisé par la signature d’un bail commercial. Certains dispositifs mis en place peuvent vous permettre de réduire considérablement vos impôts et de récupérer votre TVA.

 

Vous avez investi dans des logements anciens et avez engagé beaucoup de travaux

La rénovation en terme d’investissement immobilier peut s’avérer être une solution profitable si vous souhaitez réduire vos impôts. De nombreux dispositifs sont à votre disposition.
Dépendant du type de biens que vous avez rénové, vous pouvez obtenir des réductions d’impôts à condition de répondre à de nombreux critères : Localisation, montant des travaux ou amélioration des performances énergétiques . Le nombre de conditions pour valider votre éligibilité varie selon le dispositif.

 

Dépendant de votre projet d’investissement, de vos attentes en terme de rentabilité, il est préférable de passer par l’aide d’un professionnel qui saura vous accompagner pour trouver le dispositif le plus adapté à votre situation patrimoniale et fiscale.

 

Quel statut juridique choisir ?

Décider d’investir dans l’immobilier repose également sur le choix de votre statut social. Selon votre stratégie, ce choix sera déterminant pour optimiser vos revenus locatifs et augmenter la rentabilité de votre projet.

 

Louer en meublé avec les statuts LMNP et LMP

Ces deux régimes sont applicables aux locations meublées où les biens sont détenus à titre personnel. Vous serez imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui incluent des obligations déclaratives comme la publication des comptes annuels, ou la tenue d’une comptabilité.

• Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : Ce régime s’applique aux personnes souhaitant acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location meublée. Ce statut est considéré comme non professionnel dans la mesure où les recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil.
• Loueur en Meublé Professionnel :  Ce régime s’applique à partir du moment où vos recettes annuelles sont supérieures à un certain seuil et prépondérantes par rapport aux autres revenus dont dispose le foyer fiscal.

Vous êtes actuellement soumis au statut LMNP et souhaitez prévoir un changement de statut vers le LMP ? Vous voulez savoir si ce choix serait profitable pour vous ? Dépendant de votre projet de développement, le changement de statut peut s’avérer être intéressant.
Dans tous les cas, il faut savoir que seuls certains changements dans votre situation peuvent vous amener à être considéré comme professionnel. Une augmentation de vos revenus locatifs au-delà d’un certain seuil et une baisse de revenus de vos autres activités.

Selon votre projet, ce type de changement peut avoir une incidence attractive et s’avérer être une option rentable. Pour le savoir, il est préférable de vous tourner vers un professionnel qui saura vous aider dans votre prise de décision.

 

La société Civile Immobilière (SCI) pour la location nue ou meublée.

La SCI est généralement privilégiée par les proches d’une même famille qui désirent optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier en commun. Elle doit-être constituée, en principe, d’au moins 2 associés dont un se nommant gérant et étant responsable de l’ensemble des décisions prises pour le compte de la société. Ses obligations comptables sont allégées ce qui facilitent sa gestion au quotidien, en effet, si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, vous n’êtes pas tenu de tenir une comptabilité et de déposer vos comptes à la clôture de l’exercice fiscal.

Il est important au préalable d’élaborer des statuts complets par un avocat afin de vous éviter toute difficulté en cas de désaccord concernant les biens de votre société.

 

La SAS

Destinée aux investisseurs expérimentés afin de créer une société immobilière commerciale importante ou de pouvoir organiser librement les statuts de votre société, la SAS se révèle être intéressante sur de nombreux points : Votre investissement peut se faire seul ou à plusieurs, votre responsabilité est limitée aux apports et vous avez la possibilité d’avoir une activité commerciale.

La Sarl de famille

Cette forme sociale a été spécialement créé pour l’activité de location meublée dans le cercle familial. Le lien familial entre les associés doit être direct ou au deuxième degré (parents, frères et sœurs, conjoint mariés ou pacsés à un membre de la famille). Il présente les mêmes avantages que le régime LMNP sauf qu’il permet une transmission plus aisée de votre patrimoine immobilier.

 

Bénéficier de l’aide d’un avocat fiscaliste pour faire le bon choix

Passer par un avocat fiscaliste vous permettra d’être conseiller sur le meilleur régime fiscal afin d’optimiser au maximum la rentabilité de votre investissement .
Son expertise repose sur plusieurs critères permettant de vous accompagner vers la solution la plus adaptée à votre situation et ainsi vous conseiller sur les risques fiscaux que vous pouvez encourir à vous tourner vers un type d’investissement immobilier plutôt qu’un autre.
Contrairement aux vendeurs de produits de type Pinel, SCPI, l’avocat fiscaliste saura rester neutre et vous conseiller dans votre intérêt.

Pour exemple, chaque investissement locatif sur la ville de Nice est unique dû à la diversité du patrimoine immobilier de la ville et de ces nombreux quartiers. Dans ce cas précis, il est impératif d’être conseillé en amont de votre transaction. En consultant un avocat fiscaliste à Nice avant l’acquisition de votre bien, vous pourrez bénéficier d’un calcul précis et d’une simulation de votre retour sur investissement afin de déterminer la rentabilité de votre investissement à court, moyen et long terme.