Taxe foncière à Nice en 2026 : ce qui change pour les propriétaires

Réuni en séance le 24 avril 2026, le conseil municipal de Nice a adopté une diminution de 4,4 points du taux communal de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette mesure s’accompagne d’une baisse de 3,3 points de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et d’une réduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Au total, la ville annonce restituer environ 51,4 millions d’euros aux contribuables niçois sur l’année.

Cette délibération concrétise un engagement de campagne pris par Éric Ciotti, élu maire de Nice en mars 2026, qui s’était présenté comme le candidat de la baisse d’impôts après le record d’augmentation de près de 20 % décidé en 2024 sous la précédente mandature. Présentée en séance par l’adjoint aux finances Olivier Breuilly, la réforme a été défendue comme une mesure de pouvoir d’achat destinée à renforcer l’attractivité du territoire pour les propriétaires et les investisseurs.

Le taux global appliqué à Nice en 2026, après intégration de cette baisse, se situe autour de 21,7 %. Pour rappel, le calcul de la taxe foncière repose sur une formule simple : la valeur locative cadastrale du bien, divisée par deux, multipliée par le taux d’imposition voté par la collectivité. À titre indicatif, pour un appartement standard de 70 m² à Nice, l’imposition annuelle se situe désormais autour de 600 euros, soit environ 15 euros par m².

Le montant exact dépend toutefois de plusieurs paramètres propres à chaque bien : sa surface, son nombre de pièces, ses éléments de confort, son année de construction et la valeur locative cadastrale retenue par l’administration. C’est précisément sur ce dernier point que de nombreuses erreurs sont constatées, qu’il s’agisse d’une surface mal déclarée, d’un équipement supprimé mais toujours comptabilisé, ou d’un classement cadastral inadapté à l’état réel du bien.

La baisse votée touche aussi la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), avec une diminution de 3,3 points. Cette taxe reste néanmoins due par les propriétaires de logements non affectés à la résidence principale, et Nice continue d’appliquer la majoration de 60 % autorisée pour les communes situées en zone tendue, au même titre que Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux. Pour les propriétaires de pieds-à-terre ou de biens locatifs saisonniers sur la Côte d’Azur, la charge fiscale demeure donc significative malgré la baisse du taux communal.

Si la baisse a été votée, elle n’a pas fait l’unanimité au sein du conseil municipal. Les élus d’opposition ont dénoncé une mesure jugée démagogique, estimant que la suppression de plus de 50 millions d’euros de recettes annuelles pourrait, à terme, fragiliser le financement des services publics locaux : écoles, crèches, culture ou sport. La majorité municipale a, pour sa part, justifié le financement de cette baisse par un plan d’économies sur les dépenses de fonctionnement, incluant notamment l’arrêt du financement public de certains événements sportifs, la réduction du parc automobile municipal ou la baisse des indemnités d’élus.

Interrogé en séance sur la pérennité de cette trajectoire fiscale, le maire n’a pris aucun engagement formel sur de nouvelles baisses futures, tout en indiquant espérer pouvoir la poursuivre.

Un point souvent négligé mérite d’être souligné : la baisse du taux communal ne garantit pas mécaniquement une baisse de la facture finale. Chaque année, les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base au calcul de la taxe foncière, sont revalorisées au niveau national en fonction de l’inflation. Pour 2026, ce coefficient de revalorisation est estimé à +0,8 %, après +1,7 % en 2025, +3,9 % en 2024 et +7,1 % en 2023.

Concrètement, un propriétaire dont la valeur locative augmente sous l’effet de cette revalorisation peut voir son imposition rester stable, voire légèrement progresser, malgré la baisse du taux voté par la ville. Si la trajectoire de baisse n’est pas reconduite les années suivantes, cette revalorisation automatique pourrait, à moyen terme, neutraliser une partie de l’effet recherché par la municipalité.

L’avis de taxe foncière 2026 sera adressé aux propriétaires niçois en août-septembre, comme chaque année. La date limite de paiement est fixée à mi-octobre pour un règlement classique, et à mi-novembre pour un paiement en ligne. Les propriétaires souhaitant lisser cette charge peuvent opter pour la mensualisation sur impots.gouv.fr, qui répartit le montant sur dix mensualités de janvier à octobre.

Par ailleurs, certains logements ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique, ou répondant aux critères BBC, peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de 50 % à 100 % sur une durée de trois à cinq ans, sous réserve de délibération du conseil municipal et de démarches à effectuer auprès de l’administration fiscale.

La baisse votée à Nice ne dispense pas les propriétaires de vérifier l’exactitude de leur avis d’imposition. Une erreur de surface, un classement cadastral erroné, ou une majoration THRS appliquée à tort sur un bien qui ne devrait pas être qualifié de résidence secondaire, peuvent justifier une réclamation auprès de l’administration fiscale, voire un recours contentieux en cas de désaccord persistant.

Le Cabinet E. Mundet accompagne les propriétaires niçois dans l’analyse de leur situation fiscale, la vérification de leur avis de taxe foncière, ainsi que dans les démarches de réclamation ou de contestation devant l’administration et, si nécessaire, devant le juge de l’impôt. Si vous avez un doute sur le montant de votre imposition 2026 ou souhaitez optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier sur la Côte d’Azur, notre cabinet est à votre disposition pour étudier votre dossier.