Taxe d’habitation à Nice en 2026 : qui la paie encore et combien ça coûte

La taxe d’habitation sur les résidences principales a été intégralement supprimée depuis 2023, à la suite de la réforme engagée en 2018. Plus aucun propriétaire ou locataire occupant son logement à titre principal n’a donc à la régler. En revanche, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) demeure due, et son poids reste significatif sur la Côte d’Azur, où de nombreux biens sont utilisés comme pied-à-terre, logements de vacances ou locations saisonnières.

À Nice, environ 54 000 logements sont déclarés comme résidences secondaires, soit près de 15 % du parc immobilier total de la ville. Cette proportion élevée, portée par l’attractivité touristique et résidentielle de la Côte d’Azur, explique pourquoi la fiscalité sur ces biens représente un enjeu budgétaire important, à la fois pour la municipalité et pour les propriétaires concernés.

Depuis la loi Élan de 2018, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 % à 60 % sur la taxe d’habitation des résidences secondaires, afin d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif. Nice applique depuis plusieurs années le taux maximal de 60 %, au même titre que Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille, ce qui porte le taux cumulé appliqué aux résidences secondaires niçoises à un niveau parmi les plus élevés des grandes villes françaises.

La nouvelle municipalité dirigée par Éric Ciotti, élu maire en mars 2026, a annoncé une baisse de la fiscalité sur ces biens, sans toucher à la surtaxe elle-même. Le maire a précisé vouloir maintenir la majoration à 60 % tout en réduisant le taux de base communal, ramenant ainsi la fiscalité immobilière niçoise « au niveau de 2023 ». Sur un produit total d’environ 40 millions d’euros généré par cette taxe, la ville a annoncé restituer environ 4 millions d’euros aux propriétaires de résidences secondaires, dans le cadre d’un plan de baisse plus large incluant également la taxe foncière.

Selon les chiffres cités par la presse économique, la taxe d’habitation moyenne payée par les propriétaires de résidences secondaires à Nice s’élevait à environ 2 360 euros en 2024, surtaxe comprise. Ce montant varie naturellement selon la valeur locative cadastrale du bien : un appartement de grand standing en bord de mer ou dans un quartier prisé comme le Mont-Boron ou Cimiez sera logiquement davantage imposé qu’un studio situé dans un quartier périphérique.

La baisse annoncée pour 2026 devrait se traduire par un allégement modéré sur les avis adressés aux propriétaires, mais elle ne remet pas en cause le principe de la surtaxe de 60 %, qui reste l’élément déterminant du montant final.

Le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire repose sur le même principe que celui de la taxe foncière : la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année selon un coefficient national fixé en loi de finances, est multipliée par le taux d’imposition voté par la commune. À Nice, ce taux de base communal s’applique avant l’ajout de la majoration de 60 % décidée par le conseil municipal.

Concrètement, pour un bien dont la taxe de base serait de 1 500 euros, l’application de la surtaxe maximale porte la facture à 2 400 euros. C’est précisément ce mécanisme cumulatif qui explique le niveau élevé constaté pour de nombreuses résidences secondaires niçoises.

Les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont habituellement adressés aux propriétaires niçois à partir de novembre, avec une date de réception légèrement décalée pour les contribuables ayant opté pour la mensualisation. Pour 2026, les allégements annoncés par la municipalité devraient apparaître directement sur les avis envoyés à partir de septembre. La date limite de paiement intervient généralement à la mi-décembre, avec un délai supplémentaire en cas de règlement en ligne.

Contrairement à une idée répandue, tous les propriétaires de résidences secondaires ne sont pas automatiquement soumis à la surtaxe. Plusieurs cas d’exonération sont prévus par l’administration fiscale, notamment lorsque le propriétaire est contraint, pour des raisons professionnelles, de résider dans une commune différente de celle de sa résidence principale, ou lorsque le logement, bien que meublé, ne peut être affecté à un usage d’habitation pour une raison indépendante de sa volonté. Ces exonérations doivent faire l’objet d’une demande motivée auprès du centre des finances publiques, généralement avant la fin de l’année.

La combinaison d’une valeur locative cadastrale parfois obsolète, d’un taux communal et d’une majoration de 60 % peut conduire à des erreurs ou à des situations contestables : logement à tort qualifié de résidence secondaire, majoration appliquée malgré une situation d’exonération légitime, ou valeur locative ne correspondant plus à l’état réel du bien. Dans ces cas, une réclamation amiable, puis le cas échéant un recours contentieux devant l’administration fiscale, permettent de faire valoir ses droits.

Le Cabinet E. Mundet accompagne les propriétaires de résidences secondaires à Nice et sur la Côte d’Azur dans la vérification de leur avis de taxe d’habitation, l’identification des éventuels motifs d’exonération de la majoration, ainsi que dans les démarches de contestation auprès de l’administration fiscale. Si vous avez un doute sur votre imposition 2026 ou souhaitez vérifier votre éligibilité à une exonération, notre cabinet est à votre disposition pour étudier votre situation.